+7 (495) 988-94-97
Копировать

Градостроительный аудит

Градостроительный аудит — это комплексная оценка локации, земельно-правовых отношений, состояния земельного участка, объектов капитального строительства, помещений и сооружений, расположенных в границах исследуемой территории. В аудит включены сведения о завышении кадастровой стоимости и реальной рыночной стоимости 1 м², возможность оптимизации налогов, связанных с имуществом, доступность инфраструктуры, динамика цен за м² по объекту, а также анализ конкурентного окружения локации. Кроме того, проводится проверка градостроительного плана земельного участка и выявление следующих аспектов:

  • технические данные, содержащиеся в государственных реестрах и открытых источниках;
  • расширенный аудит объекта с отчётом об оценке и выявленной проблематикой;
  • выявление рисков по субъектам прав;
  • дополнительные рекомендации и выводы наших специалистов;
  • дорожная карта с стратегией реализации проекта, учитывающая выявленные негативные факторы;
  • получение копий технических и правоустанавливающих документов.
Какую информацию вы получите?
  • предельные максимальные и минимальные технико-экономические показатели и существующие ограничения строительства;
  • информация об основных, условно-разрешенных и вспомогательных видах разрешенного использования с учётом действующих ПЗЗ и вхождения земельного участка в зоны с особыми условиями использования;
  • возможности внесения изменений в генеральный план (ГП) и/или ПЗЗ Москвы или Московской области в части видов разрешенного использования земельных участков;
  • рекомендации по увеличению предельных технико-экономических показателей с учётом градостроительной политики города и перспективного использования смежных территорий;
  • выявление ограничений, указанных в градостроительном плане земельного участка (ГПЗУ);
  • ситуационный план;
  • фотофиксация текущего состояния территории;
  • существующее и планируемое функциональное зонирование территории;
  • схема размещения предлагаемых объектов капитального строительства;
  • сведения о существующих и планируемых градостроительных ограничениях;
  • схема существующей и планируемой транспортной доступности;
  • сведения о планируемом использовании территории с перечнем разрешённых видов использования;
  • технико-экономические показатели развития территории;
  • заключение, подтверждающее необходимость внесения изменений в генеральный план.

Система позволяет оценивать риски не только по объекту, но и связанные с текущим правообладателем, покупателем или арендатором. Алгоритмы системы проводят многоуровневую интеллектуальную проверку, выявляя скрытые проблемы комплексно.

В каких случаях необходимо:

Оценка возможностей оптимизации финансовых расходов:
  • снижение кадастровой стоимости участка;
  • применение льготных режимов для начисления арендной платы или земельного налога;
  • исключение зданий из перечня объектов, облагаемых налогом на имущество по кадастровой стоимости;
  • анализ правомерности установленных зон с особыми условиями использования и возможности их оспаривания;
  • оценка градостроительного окружения, общих тенденций и перспектив развития населенного пункта, городского округа или поселения, а также обеспеченности инфраструктурой;
  • расчет размера платежей в бюджет при изменении вида разрешенного использования (ВРИ), новом строительстве или реконструкции объектов различных типов.
Выявление и оценка рисков, связанных с локацией:
  • наличие инженерных коммуникаций или других объектов, приводящих к установлению зон с особыми условиями использования;
  • несоответствие фактических границ участка его кадастровым данным;
  • выявление объектов, отсутствующих в кадастре недвижимости (пристроек, надстроек и других конструкций);
  • признаки нецелевого использования земельного участка;
  • выявление зон с особыми условиями использования, не отраженных в ЕГРН, и информирование о связанных с ними ограничениях (санитарно-защитные зоны, охранные зоны коммуникаций, зоны охраны культурного наследия и т.д.).
Порядок оформления:

  • Подготовка развернутого технического задания, сформулированного в процессе консультации. Решение неочевидных вопросов в зависимости от сложности ситуации.
  • Сбор сведений. Анализируем не только правила землепользования и застройки, генеральный план, но и проекты планировки (ППТ) и межевания территории (ПМТ).
  • Сопоставление градостроительной документации с фактическим и заявленным видом разрешенного использования земельного участка (по данным ЕГРН и ПЗЗ). Оценка рисков привлечения к административной ответственности и выдачи предписаний.
  • Обследование земельного участка, прилегающей территории и объектов капитального строительства. Проверка наличия самовольных, незарегистрированных или зарегистрированных с нарушениями объектов, включая надстройки и пристройки.
  • Консультации с уполномоченными органами. Важно знать не только содержание документов, но и позицию конкретных должностных лиц, а также актуальные тенденции в деятельности органов, особенно в части изменения градостроительного регламента.
  • Анализ полученной информации.
  • Оценка перспектив внесения изменений в ПЗЗ Москвы или Московской области.
  • Выявление проблемных объектов и факторов риска («подводных камней»), которые могут проявиться в самый неподходящий момент, например, при проверках, межевании или изменении вида разрешенного использования земельного участка.
  • Разработка дорожной карты по устранению рисков. Подготовка и реализация плана мероприятий по легализации проблемных объектов и корректировке разрешенного использования недвижимости.
  • Подготовка и подача комплекта документов для внесения изменений в ПЗЗ. Разработка обосновывающих текстовых и графических материалов (буклет), сопровождение всей процедуры внесения изменений.
Основания для оказания:

  • Узнать параметры нового строительства или реконструкции существующих объектов и оценить возможность их использования в других целях.
  • Оценить перспективы изменения правил землепользования и застройки.
  • Проверить земельный участок на включение в зоны с особыми условиями использования.
  • Оптимизировать земельные платежи.
  • Выявить риски привлечения к административной и другой ответственности.
  • Оценить действительность прав продавца на недвижимость и риски их оспаривания.
Примеры документов:
Цена:
от 25 000 ₽
Срок исполнения услуги:
от 3 раб. дн.
Связанные услуги: